黄艳律师以案释法系列之未约定使用途径建养殖场是否违法?

2020-11-24 09:28:16 来源: 中金在线

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2007年,一位退伍军人根据当地鼓励失地农民承包荒山开展养殖经营的政策,与当地林场签订了一则《租赁合同》。林场将当地一块因采石场停办闲置下来的土地租给了这位退伍军人,退伍军人决定建设养殖场——这是一个漫长故事的开端,而这个故事后来一度充满了诡辩:退伍军人凭借双手辛苦经营步入正轨的养殖场时隔多年后牵动了当地的森林警察支队,起因是林场方面认为土地使用不符合林地用途,虽然这个故事在北京在明律师事务所督导律师黄艳的努力下使正义得到了伸张,但它不是个案,在我国960万平方公里的土地上,类似的故事还在不少地方上演。

突如其来的《解除合同通知书》

2019年6月,在养殖场忙了一整天的许先生回到了离养殖场不远的家中准备休息。12年前,自从他和林场负责人签订了一处石坑塘的《租赁合同》后,他便在那里建起了养殖场。石坑塘是他居住地附近的一处闲置荒地,早年为村办采石场,采石场停办后,这块荒地就被村民闲置,荒地上什么也没有,直到2007年被许先生承包后,才渐渐有了“生机”。凭借着许先生的勤奋经营,养殖场效益蒸蒸日上,不仅解决了自己一户的生活来源问题,也招募工人几十人次,带动了周边农民的就业,取得了良好的经济效益与社会效益。经营期间,他更是受到当地开发区管委会授予的工作积极分子、劳动模范等嘉奖。这一切,本来应该美好地进行下去。

“咚咚咚!”一串急促的敲门声传来,许先生打开门后,一人将一个信封递给了他。还没等他问什么,那人就急匆匆的离开了。

一头雾水的许先生就着昏暗的灯光打开信封,一看是一封所谓的《解除合同通知书》。抱着奇怪的心情看完《通知书》后,他震惊了。原来,这封《通知书》正是来自12年前与他签订《租赁合同》的林场,林场在《通知书》中称,他未经林业主管部门批准擅自搭建构筑物、厂房、并将厂房对外出租,违反了《森林法》相关规定,致使合同无法继续履行,通知解除租赁合同。许先生先是震惊,后来则陷入了深深的不解,自己怎么就违反了规定?给林场的租金当年已经一次性支付完毕,当年租地就是为了建养殖场,《租赁合同》上也没有说明不得在荒地上搭建构筑物、厂房啊?自己成立养殖场也有9年的时间,为什么在此期间林场从来没有提出过异议呢?

经过一夜的思量,他决定咨询律师,通过法律的武器捍卫自己的合法权益。

森林警察支队介入

祸不单行。几天后,当地市森林警察支队也介入了此事。不知受何人举报,警察支队对许先生的养殖场作出了《责令整改告知书》,称厂房建设占用了国有林地,要求拆除。《解除合同通知书》和《责令整改告知书》发送的时间如此接近,让本来用途很明确的租赁土地忽然变得“不明确了”,事情的走向事发越发地不乐观起来。

改变用途VS没有改变用途

2019年7月,北京在明律师事务所督导律师黄艳受到许先生的委托,代为处理其承租土地及地上厂房的法律事宜。

当地的区人民法院负责开庭审理这起案件。在一审中,原告许先生对被告林场所发送的《解除合同通知书》提出了自己的质疑。他称涉案合同未约定解除权行使条件,也不存在合同法规定的合同解除情形,林场单方面解除合同的行为违反合同法诚信履约原则,希望法庭能给自己一个公正的评判。

但林场负责人则在法庭上辩称,其与许先生解除合同,是因为涉案林地系国有林地,租赁给许先生的荒地也属于其管辖,许先生擅自改变林地用途,没有用来绿化造林反而搭建厂房、仓库用于经营活动,违反了《森林法》有关事项,因此解除合同。

2019年12月,区人民法院作出裁决,认为许先生和林场所签《租赁合同》具有法律效益,合同中并未规定租赁物的用途,尤其没有林场所辩称的“租赁给原告用于绿化造林”这一约定。且许先生进行养殖是符合租赁物性质,并没有改变林地用途,至于擅自搭建构筑物、厂房的行为当由相关部门责令拆除或惩戒,与土地合同租赁一案原则上无关。因此,判决林场应继续履行租赁义务,宣布其发送的《解除合同通知书》无效。

但是,对于这一判决结果,林场并不认可,遂提起了上诉。

2020年4月,当地中级人民法院再次开庭审理此案。在二审中,涉案林场作为上诉人,宣称林场林地只能用于种植绿化,不能用于养殖,且对被上诉人许先生提供的多张照片证据提出了质疑。

经过几轮答辩后,中级人民法院最终采纳了黄艳律师的代理意见,认定许先生的养殖行为属于政府鼓励失地农民创业的行为,没有改变林地用途,一审法院认定林场发送的《解除合同通知书》对许先生并不产生合同解除的效力,双方应继续履行涉案合同,并无不当。最终,该案以驳回上诉、维持原判而落下了帷幕。

许先生因律师的介入和法律的公正终获正义的对待。对此,黄艳说:“找到一位负责任的律师,拿起法律的武器,是他们维护自身合法权益的不二法门。”

【律师简介】

黄艳律师,女,汉族,1985年11月出生,湖南常德人,北京航空航天大学法学院法学学士、法学硕士。现为北京在明律师事务所督导律师,北京市律师协会会员,北京市律师协会审计评估法律专业委员会委员,中国律师年鉴收录当代优秀律师。

2010年7月进入律师事务所工作,2013年8月8日取得律师执业资格,从事法律实务工作长达10年,擅长处理房屋土地征收纠纷、房屋买卖合同纠纷、房地产家事纠纷、房地产项目尽职调查等。

自2010年进入律师事务所从事诉讼业务,在房地产相关法律事务领域积累居多胜诉案例、典型案例。

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责任编辑:ERM523

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