天天观焦点:小阳春过后:卖掉房的笑了,买了房的哭了

2023-04-25 20:49:51 来源:市界观察

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《流浪地球2》中,有一个情节的设定令人印象深刻。


(相关资料图)

刘德华饰演的图恒宇要在北京某楼盘执行水下任务,一扭头看到了墙上的二手房广告:2058年的北京房价,跌至300元每平方米。图恒宇长吁一口气:“(北京的房价)终于便宜了。”

这当然是在调侃北京房价的坚挺。不过,在外界看来,受供求关系、城镇化进程、宏观经济等因素影响,北京房价难出现大起大落的极端情况,即便30年以后也是如此。

2023年的今天也概莫能外。国家统计局在4月15日公布数据显示,北京1-3月新房、二手房的价格分别环比、同比上涨了一些。但将时间线拉长来看,北京现在的新房价格,依然处于2020年以来低位;二手房价格,则跟2017年的高峰期相比,仍有些距离。

实际上,今年短暂的小阳春过后,3月下旬以来,北京楼市又冷清了起来,“该出手的年轻人,又不买房了。”这使得北京政府出台了不少政策。除了此前的带押过户、一区一策等政策外,4月20日,北京房山区正式发布“聚源计划”。

其中提出,针对战略人才和领军人才,将最高一次性给予100万元和50万元资金奖励,提供最高100万元和50万元购房补贴或最高100%、50%租金补贴。这会促使北京房价上涨吗?

250套房,只用15分钟就卖光了

“当时房子相对比较好卖一点。”房产中介宋楠向「市界」如此形容北京楼市今年2-3月份的小阳春行情。

北京楼市迎来暖意背后,是过去三年积压需求的释放。“购房者以刚性需求和改善性需求为主。”宋楠告诉「市界」。

先以北京的二手房为例,今年一季度累计成交4.7万套,同比增长28.3%。

在北京漂了多年的羽佳,从2022年年初开始,就将买房的事提上日程。在羽佳看来,买房是件大事,需要精挑细选,毕竟花掉的是全部身家。然而,此前羽佳的看房路并不顺畅。

直到2023年1月,羽佳开启一波密集式看房后,终于相中了一套套内面积为45平方米的二手房。这套房有个阁楼,如果合理利用空间,可以做出三个卧室。“1月14日签合同,2月14日网签,3月14日领了房本。”羽佳告诉「市界」。至此,羽佳在北京有了自己的家。

“北京买房太可怕了。”买房客王磊向「市界」感叹道,“一些楼盘卖得格外快。”就在3月的一天,中介告诉王磊,给他推荐的一套55.9平方米的二手房,当天傍晚挂出,晚上十点多,就被人以625万的总价买走了。

这套房子位于海淀区定慧寺,“得房率高,还是个三居室,不但户型方正,初中的学区也不错。风景也好,小区出门就是花园。买家连房都没看就买了。”王磊说。

▲(图源/视觉中国)

新房市场在2月份的表现也不逊色。从房山的新房市场来看,其成交套数从1月的180套,上涨至2月的270套,同比大增78.8%。

而位于内城核心区的楼盘,由于寸土寸金、独一无二的稀缺性,售卖更是火爆。以今年3月开盘的北京中信城四期(案名为都阙苑)为例。这个项目的备案均价为16.5万元每平方米,创下了2017年以来的新房价格新高。

作为西城区唯一在售的新房,都阙苑位于二环里、菜市口地铁站旁,交通优势明显。“开发商根本不愁卖,他们愁的是知道的人太多,到时会有人来搞关系啥的,所以这个楼盘几乎没有对外宣传,开盘通知也是低调到极点,搞得跟地下工作一样。”一位京城地产人士表示。饶是如此,嗅到气味的逐利者、有钱人还是蜂拥而至。

这个节奏也在北京城建·天坛府上体现得淋漓尽致。该项目位于北京东城区景泰地铁站,距离天坛约1公里,可以说是核心中的核心。北京城建·天坛府五期3月25日开盘当天,其推出的250套房源,只用15分钟便卖光了。

不过,即便是在小阳春里,无论是新房还是二手房,也有房不好卖。

先来看看二手房。从将房子挂到网上到卖出去,王梦整整花了四个多月的时间。她的这套100平方米的三居室,位于北五环,“房子有明显的硬伤,户型不好,公摊太大了。”王梦说。

从最开始高于市场5万元的挂牌价,到三个月后自降16万元,再到后来与买家谈判时又降6万元,王梦最终以低于市场价17万元的价格,在4月初卖掉了这套房。“房子没卖出的这四个月,太焦虑了。”4月21日,王梦向「市界」表示。

北京的蓝瑟将燕山的一套50多平方米的二手房,挂在网上两年了。即便她在这个小阳春里,将总价从110万元降到90万元,这套房子也无人问津。“离市中心太远了,不好卖。”蓝瑟无奈地告诉「市界」。

新房市场也有不好卖的。同是中建开发的新房项目春和印象,却没有中建学府印悦卖得好。“学府印悦户型更好,周边配套更完善。并且,离地铁站也更近,价格也低一点,综合性价比高。”宋楠道出其中原委。

实际上,无论是新房还是二手房,不好卖的原因大同小异。“要么户型不好、楼层太高、位置不好,要么没有电梯、配套不成熟、性价比不高。”宋楠说。

令宋楠没有预料到的是,也就是在这种冰火两重天的状态中,北京楼市的那点火,很快就褪去了。

该出手的年轻人,又不买房了?

3月下旬开始,“带看量和成交量明显下滑了。”宋楠告诉「市界」。

先以二手房为例。宋楠的中介门店在朝阳豆各庄,辐射的社区有7000多户,目前在售的二手房有200多套,“上个月差不多卖出了二三十套。本月月成交量跟上个月相比,下滑20%-30%。”中指数据显示,截至4月19日,北京二手房日均成交2.8万平方米,较3月中下旬下降10.1%。

市场上性价比高的二手房也卖完了。将小三居室卖掉后,王梦想用手里的钱,置换一套大三居。不过,旧房子已经卖掉有些天了,王梦还没入手新的房子,即便她现在暂住在出租屋里。“看中的都很快被买走了。有的房子看起来不错,但挂牌价明显比市场价高出不少。”王梦向「市界」吐槽道。

在北京楼市的这个小阳春里,房子带看和成交量的增加,让很多二手房业主的心态也发生了变化。“‘飘’了!”宋楠如此形容道,在现有成交价格基础上,有的业主会多挂个10万元,甚至远高于20多万元。

张思的房子位于北京通州区马驹桥,是一套141.33平方米的大三居。她将房子的挂牌价,定在了645万元。这高于同小区房子的挂牌价。「市界」注意到,张思房子所在小区,171.07平方米的挂牌价为628万元,169.29平方米的为620万元。

“我这个房子很有潜力,地铁还没有宣布,但很快就会有。”张思给「市界」列出了其最终定价高于市场价的理由。

▲(图源/视觉中国)

“这些价格高于市场价的房子,留给客户砍价的空间大时间长。时间一长没人买,业主就会降价。它降到一定程度,有客户能接受,就会出手了。”不过,宋楠说,这需要一段时间。“现在的信息越来越透明了,买房人谁也不会高位接盘,当冤大头。”

这使得本来库存量就居高不下的二手房,又高了起来。从链家北京区域二手房挂牌量来看,3月11日二手房挂牌量为104911套,4月12日增加至112041套,增加6.8%。而2021年3月1日,这一数据为77452套。

新房市场也尽显疲软。郭啸是某大型房企的营销总,他所在公司监测到的数据显示,从三月下旬开始至今,北京市场发生了一些变化。“楼盘来访量的数据,在四周的时间里连续下跌,而且这个下降幅度不小。基本上每周能下降10%-15%。”

“过去三年积攒的需求被释放完了。”郭啸向「市界」解释道,北京这一波购房者人群中,大多数是刚需和改善性人群。刚需大多以年轻人为主,而改善性人群很多是以旧换新。

“他们买完房后,手上就没钱了,暂时也不会买房。而手上有资金的人,过去行情好的时候,买房是为了增值。但现在,除了个别板块的个别热点项目能增值外,北京房子更多的是保值属性。这也使得手里有资金的人也不爱买房了。”郭啸说。

实际上,从目前看来,无论是二手房还是新房市场,“北京各区域发展情况因自然禀赋和规划导向不同,承接首都功能不同,而呈现区域分化明显。”北京市房地产法学会副会长赵秀池告诉「市界」。

以房山、怀柔、平谷、密云为代表的近郊或远郊城区,因为库存量过大,以及受交通、商业、教育、产业支撑力等因素影响,在库存出清方面,比以东西城、海淀、朝阳为代表城区的压力大出不少。

房山是其中的典型。在低基数及部分项目集中网签的背景下,尽管今年一季度,房山商品房住宅成交同比增长,但截至3月末,房山区新建商品住宅可售面积为103.2万平方米。如果按近6个月月均销售面积计算,房山短期库存出清周期为22.3个月。

房价冻结在2017年

面对楼市里涌动的暗潮,北京政府也有不少动作,尤其是在以房山为代表的区域上。

今年3月31日,北京宣布正式启动存量住房“带押过户”模式。“这能活跃二手房市场,提高二手房交易的效率,降低二手房交易的成本。”赵秀池说。

4月10日,北京住建委试点推出多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策,按照“一区一策”的方式,由房山区进行试点。从各种解读来看,这个政策可能体现为提高二孩、三孩家庭的公积金贷款上限,或者降低二套房最低首付比例等。

此外,4月20日,北京房山区正式发布“聚源计划”引才聚才支持办法。其中提出,针对战略人才和领军人才,将最高一次性给予100万元和50万元资金奖励,提供最高100万元和50万元购房补贴或最高100%、50%租金补贴。

这些利好政策释放下,房山楼市闻风而动。“虽然一区一策政策还没落地,但新房都打算将价格上调5%。预计这个政策落实之后,房山的成交量也会上来。”4月25日,房山一名资深房产中介告诉「市界」。

这对整个北京的房价有何影响?回答这个问题,先从这些年的北京房价说起。

北京房价曾经一路狂奔。从我国加入WTO后的2000年起,北京房价从几千元每平方米,一路上涨至2011年的2.5万元每平方米,并在2016年3月到2017年3月间,达到了6.8万每平方米的最高峰。

于是,史上最严厉限购政策,在2017年3月17日出台了。至此,北京飞速上涨的房价不仅停住了,一些区域的房价甚至出现下跌。如房山的二手房价格,自2017年317调控以来下跌了20%以上。

六年间,北京局部区域虽然也暗潮涌动,但将时间线拉长,与过去几年的房价对比来看,“现在(2023年)北京大部分楼盘,都还没回到2017年的高点。”宋楠告诉「市界」。

六年后的今天,即便偶尔出现一些局部性的利好政策,但认房又认贷、二套首付比例高达60%等严苛规定,仍像紧箍咒一样套在北京楼市的头上。

尽管国家统计局数据显示,北京1-3月新房价格同比上涨4.6%,二手房价格同比上涨3.8%,“但上涨的幅度和空间有限。总体来看,北京房价是平稳的。”郭啸也认同。

拿在小阳春中的二手房市场来看,2023年3月其均价为6.25万元每平方米,新房成交均价为5.25万元每平方米。但要知道,2017年,北京全年二手房挂牌均价为6.9万元每平方米,最高峰时期一度达到7.5万元每平方米。

究其原因,“北京作为首都,房住不炒的逻辑一直存在,实质性的利好政策并没出现。”郭啸道出其中的原因。

▲(图源/视觉中国)

而对于房企来说,多年来在北京的拿地和操盘经验,也让他们明白了,来京城,主要目的不是赚钱,而是刷存在感。

“限房价、竞地价”的土拍规则,依然在北京执行着。“只不过现在的商品房预售价,定得比较合理了,跟之前比有一定幅度的上升,基本接近于市场价了。”上述京城房企人士表示。

但这并没让开发商兴奋起来,因为此前虽然预售价定得低,但因为跟周边二手房比有价差,就不愁卖,愁的只是利润微薄甚至不赚钱。现在预售价接近市场价后,开发商愁的是,如果地段不少,房子还能不能卖得出去?

在此情况下,北京今年的首轮土拍,也出现了跟楼市一样的两级分化现象。

今年3月25日吸引42家房企报名的朱辛庄地块,由于争抢激烈,进入了摇号环节。而同一天竞拍的昌平新城东区地块则冷清多了。最终被首开27亿元的底价竞得。

“朱辛庄临近地铁,周边都是互联网码农,而新城东区是比较偏的郊区,售卖相对困难。这说明房企现在很冷静。”郭啸分析道。

理性的还有购房者们。“虽然说买了房是自己住,房价涨了跌了,也就是个心理作用,但谁都不希望自己站在山顶上,谁都希望自己的房子能保值增值。”赵楠说。

(文中人物除赵秀池外,其他皆为化名。)

作者 | 陶婷

编辑 | 孙春芳

运营 | 解一帆
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责任编辑:ERM523

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