房贷降息:为何降?省多少?影响多大?

2023-06-20 15:24:55 来源:南方周末

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6月20日,据央行网站消息,最新一期贷款市场报价利率(LPR)出炉,五年期LPR下调至4.2%,此前为4.3%。

21记者了解到,此次LPR下调主要是因为定价锚MLF下调及存款利率下调、两次降准降低了银行资金成本。LPR下调有助于降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本,支持信贷有效需求回暖,是“推动经济持续回升向好的一批政策措施”的一部分。

5年期以上LPR下降10个基点 房贷能省多少?

本次LPR调整是继2022年8月以来首次调整,其中1年期LPR和5年期以上LPR均下降10个基点。


(相关资料图)

图源/中国货币网

按照住房信贷政策规定,首套住房商业性个人住房贷款利率下限为不低于相应期限LPR减20个基点(5年期以上LPR-20个基点);二套住房商业性个人住房贷款利率下限为不低于相应期限LPR加60个基点(5年期以上LPR+60个基点)。

那么此次LPR下调,房贷能少多少呢?

如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算,此次LPR下降10个基点,月供减少58.54元,累积30年月供减少2.1万元。

此次五年期LPR下调后,全国层面首套房贷利率下限将降至4%,而楼市较“冷”的地方首套房贷利率可突破前述下限。

据央行数据,截至3月末可以放宽首套房贷利率下限的城市有96个。其中,83个城市下调了首套房贷利率下限,较全国下限要求低10-40个基点;12个城市取消了首套房贷利率下行,96个城市中,执行利率普遍在3.7%-4.0%左右。

购买首套住房的购房者将能即刻“享受”到最新的住房商贷利率;对于已购房的购房者,若重定价日在6月下旬的个人而言,马上就可享受LPR下调的福利,房贷利率有望下调10BP。但一般重定价日在1月1日,意味着大多数个人明年才能享受此次5年期LPR下调的福利。

为什么降低LPR?

本月LPR“降息”符合市场预期。

近期,短期和中期政策性利率密集“降息”,国有大行和股份制银行存款也迎来新一轮“降息”。

——6月13日,公开市场操作(OMO)七天期逆回购利率下调10个基点,隔夜、7天期、1个月常备借贷便利(SLF)利率均下调10个基点;

——6月15日,央行发布公告称,为维护银行体系流动性合理充裕,开展2370亿元1年期MLF操作,利率2.65%。利率较前期下降10个基点。从历次LPR调整看,如果MLF利率下调,那么LPR必下调。

——6月8日以来,国有大行和股份制银行下调人民币存款挂牌利率。活期存款利率下调5个基点;定期存款中的整存整取产品仅调整长端利率,其中,两年期利率下调10个基点,三年期和五年期利率均下调15个基点。

中期借贷便利(MLF)利率是LPR的定价基础,而政策性利率与存款利率的下行,共同推动银行负债成本下行,继而为LPR下行打开空间。

21记者观察发现,此次一年期LPR和五年期LPR同步下调10BP,核心原因在于利率锚MLF下调。除此之外,近期新一轮的存款利率下调也构成LPR调降的重要原因。

在MLF利率不变时,LPR有过三次下调,主要因为降准或者存款成本下降带动银行资金成本下降。比如2022年5月虽然MLF利率保持稳定,但由于4月存款利率下调,当月5年期LPR单边下调15BP。

降低LPR会带来什么?

LPR“降息”将对房地产市场、信贷市场、经济修复等带来多重利好。

对房贷和房地产市场的影响:

五年期LPR下调有望带动房贷利率下降。

我国现行的商业性个人住房贷款利率采用“三层定价机制”:

一是全国层面,由央行及国家金融监管总局确定全国层面的贷款利率政策下限;

二是地方层面,各城市政府在全国层面的政策底线基础上,按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限;

三是商业银行层面,商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素,与借款人协商确定具体利率水平。

央行数据显示,2023年3月全国住房按揭贷款加权平均利率为4.14%,考虑到此次5年期LPR再度调降10基点,全国层面首套房贷利率下限将降至4%。考虑到诸多城市利率下限已进入“3时代”,后续全国新发放住房按揭贷款加权平均利率将逼近4%。

易居研究院研究总监严跃进表示,按“100万贷款本金、30年期、等额本息”条件计算本次降息对房贷的“减负效应”,首套房方面,目前全国房贷利率约为4%,据此计算,月供额将减少57元;二套房方面,目前全国房贷利率约为4.9%,据此计算,月供额将减少60元。

东方金诚首席宏观分析师王青表示,下调居民房贷利率是当前提振市场信心,推动房地产行业尽快实现软着陆的关键。如果房地产市场的各类政策调整到位,房地产投资有望在下半年晚些时候出现实质性回升——即建筑安装投资同比降幅明显收窄。

对信贷的影响:

光大证券首席固收分析师张旭表示,近两个月来,阶段性、结构性信贷需求不足的问题正浮出水面。银行给予企业的贷款实际利率越低,其能对接的企业信贷需求便越多,客观上能激发更多的融资需求。当前,银行的贷款利率基本参考LPR定价,LPR下行能够有效引导实际贷款利率下行,激发市场主体的融资需求。

“我国货币政策的有效性强,或说是信贷增长对于多种形式的‘降息’比较敏感。”张旭对下一阶段的信贷保持理性、乐观的态度。

对经济的影响:

作为深化利率市场化改革的重要一步,贷款市场报价利率(LPR)已逐渐替代贷款基准利率成为贷款市场定价的“锚”,决定着银行贷款利率的水平和走向,直接影响各类经营主体的融资成本。

多位专家认为,随着公开市场逆回购操作利率、SLF利率、MLF利率陆续下调,市场对6月LPR下调已有预期。再叠加6月以来多家银行陆续下调活期存款和部分定期存款挂牌利率,也为进一步推动贷款利率下降、合理让利实体经济创造条件。

东方金诚首席宏观分析师王青认为,三季度经济修复动能将再度转强,完成全年“5.0%左右”的经济增长目标难度不大,全年GDP增速有可能达到6.0%左右。

对银行的影响:

光大证券金融业首席分析师王一峰预计,本次LPR下调将基本消耗前期降息带来的负债成本改善空间,银行净息差承压状态难改。在此背景下,银行压降负债成本的紧迫性有所提高。

财信研究院副院长伍超明表示,调降1年期LPR利率,有利于兼顾稳汇率、稳物价目标。当前国内银行体系流动性十分充沛,资金成本较低,短端利率过多调降的必要性不强、性价比不高。当前经济面临的核心问题在于社会有效需求不足,货币政策着力点应更多放在有效支持信贷需求上来。

对于5年期以上LPR下降,民生银行首席经济学家温彬表示,在当前地产销售再度转弱、居民加杠杆意愿持续低迷和稳增长压力依然较大的情况下,5年期以上LPR下调有助于缩窄与往年房贷执行利率的差距,提振宽信用进程。

还会降准吗?

后续央行还可能使用哪些货币政策工具?

浙商证券首席经济学家李超判断,下半年货币政策将采取“总量+结构”双重宽松,预计仍有降准、降息,结构性政策工具仍将持续发力。降息方面,预计美联储可能在四季度进入降息周期,中美两国基本面差和货币政策差收敛,我国将出现国际收支、汇率改善机会,货币政策宽松空间进一步打开,形成降息预期。

平安证券首席经济学家钟正生表示,货币政策“续力”值得期待。展望下半年的货币政策,结构性工具的支持力度将会持续,二次降准可以期待,年内存在再次降息的可能性。人民银行对金融稳定诉求也可能“触发”二次降息。

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责任编辑:ERM523

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