新房价格明显低于二手房价 成了资本捡漏的突显空间

2018-04-16 01:37:31 来源: 北京青年报

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深圳市规划和国土资源委员会的数据显示,自2016年10月“深八条”发布起,深圳新建商品住宅成交均价已连续18个月下降。

2018年3月,新建商品住宅成交均价为54185元/平方米,环比下降0.01%,同比下降1.0%,然而成交量的同比和环比增长均超过150%。

进入4月,居民的购房热情不减。

4月4日,万科瑧山府二期(项目名:安托山花园二期)获批预售许可,总套数222套,备案价约97000元/平方米,总价2000万元起。去年4月,瑧山府一期开盘均价约99660元/平方米,二期备案价比一期均价低2000元,即便加上7000元/平方米的装修合同价,依然低于周边12万元/平方米的二手房均价。

经济观察报了解到,瑧山府一期、二期开盘价远低于企业最初预期,深圳万科在2016年的内部分享会上,对瑧山府预计的售价是17万元/平方米。

4月9日,瑧山府二期网上开盘,222套房源在1分钟内售罄,有参与认筹的购房者称从认筹开始“就和抢差不多”。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,新房价格明显低于二手房价,成了资本捡漏的突显空间。

禾略咨询CEO郑永祥用股票来比喻这次的高价“限价”盘:“牛市里面,定向增发消息一出,股票连续涨停,但并不表示市场低迷的时候,股价也可以长期低于定增价。”

深圳链家研究院院长肖小平则调侃:“现在买房的主流是怀揣投资梦想的刚需。”

去年华润悦府二期现场开盘时,因为意向客户是开盘套数的数倍,造成“富豪排队买房”的现象,今年万科瑧山府二期改为了网上开盘。

在瑧山府二期获批前,有中介吹风高价“茶水费”,深圳万科随后紧急辟谣,发布告客户书,甚至对举报中介的购房者给予10倍金额的奖励。

但无论多想“低调”,一个近10万元/平方米的楼盘,开盘当天售罄依然引发了不小的讨论。更大的背景则是整体成交量的上升。

据深圳市规划和国土资源委员会统计,3月,深圳全市商品房一手房成交套数 2029套,环比增加155.5%,同比增加152.7%;二手房市场,全市共成交6276套,环比、同比均有较大增幅。

深圳中原研究中心认为,“3月深圳新房市场整体成交已恢复正常”。3月底,深圳推出“三价合一”政策,统一成交价、评估价及网签价,并且按照这一价格来计税以及申请贷款,以此打击阴阳合同,引发了市场的关注,不少二手业主随即提高了挂牌价。

对比之下,市场供应还是收紧状态,今年截至4月第二周,获批项目为10个,而去年前3月已有11个项目获批。根据深圳中原研究中心的统计,预计4月新房市场有12个项目入市,其中9个项目含住宅产品。

供应紧张除了受许可证获批影响之外,也有开发商主动调整的因素。位于深圳传统豪宅区香蜜湖的深业中城,在去年12月宣布,420套130-230平方米的大户型精装修住宅整体由售转租。深业中城的预售价一度被业内预估在12万元/平方米左右,后迟迟未开盘。这个货值达88亿元的项目建成不卖,直接让深控股(深业集团港股上市平台)的2017年度销售业绩同比下降约40%,其管理层在业绩发布会上承认了这一点。

更多的房企选择正面应对。2015年12月,泰禾在深圳尖岗山拍下一块低密度住宅用地,楼面地价接近8万元/平方米,成为当时的全国“地王”,紧接着2016年5月,泰禾在深圳坪山以总价57.2亿元、楼面地价14082元/平方米拿下当时的“坪山地王”。随着调控来临,两幅地块在两年间一直未入市。

去年全年泰禾完成43笔收并购,截至去年底,储备货值达6000亿元。庞大的土储免不了高负债,泰禾集团(29.050,-0.70,-2.35%)董事长黄其森在去年年底曾公开表示,争取在今年上半年将负债率降到79%,全年降至75%。今年初,泰禾官方宣布这两幅地块的项目都将在今年推出,位于坪山的泰禾金尊府在5月入市,尖岗山的深圳院子在9月入市。目前两个项目还未获批,无法得到预售价信息。

对于政府“限价”是否影响到了泰禾的计划,泰禾营销副总经理刘伟对经济观察报记者表示:“国家利益大于一切,相信政府的判断和决策,五年后来看这些,都不是事儿。”

去年底,一名深圳泰禾的营销部内部人士曾表示:“深圳市场的行政色彩比北京还要浓,这让营销很难做。”

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